顾忌限价政策 SOHO中国坚定不移提高持有物业比例

　　文/中投顾问

　　昨天潘石屹改口称由于CPI上涨的压力，房价将面临较大的上涨压力。并称SOHO中国也在抗通胀，不断提高持有物业比例，3-5年内持有物业比例将达到50%。而此前，潘石屹在接受媒体采访时曾说，3年内SOHO中国的持有物业比例将占到20%。而对比去年潘石屹对持有物业的看法只是“适当地加大持有物业的比例”。

　　中投顾问高级研究员黎雪荣认为，按照SOHO中国的物业经营策略，从长期发展来看，会不断加大持有物业比重，尤其是稀缺地段的物业。因为潘石屹也认为，目前商业地产的投资回报率约为5%～6%，远高于住宅市场2%～3%的租金回报率。因此，从长期出租的角度来看，商业地产的投资回报还是比较理想的。

　　中投顾问最新发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》显示，目前商铺回报率大约在7％～8％之间，写字楼投资回报率约为5％～6％之间，住宅市场的租金回报率为3%左右，远低于商业地产的回报率。并且随着商贸服务业的不断发展，商圈也将经历从培育到繁盛的时期，商业地产租金的回报率上升幅度会更大。

　　但是从短期来看，“开发-销售”的商业模式仍将是SOHO中国的首选策略，这将极大地提高资金使用效率，使企业得到迅速成长，只有当市场低迷，地产不景气时才会加大持有物业比例。而潘石屹大幅提高持有物业比例，表明他对当前住宅价格上涨缺乏信心，认为政府必然会对房地产进行行政干预和调控，顾忌政府可能会出台一些限价政策，因此房价的涨跌并不会完全按照市场化运行，房价大幅上涨的可能性很小，而一旦政府不去干预，完全按照市场化运行的话，房价必然会再度大幅上涨。

　　中投顾问研究总监张砚霖也指出，从潘石屹几次强调提高持有物业比例可以看出，SOHO中国对于今后提高持有物业比例的决策是越来越坚定，不但从3年的时间规划延长到5年内，而且持有物业的动作也将加大，目标从20%提高到50%，而除了继续挖掘北京、上海商业地产潜力外，潘石屹还将目光瞄向了浙江等升值空间较大的市场。